Место для парковки в новом жилом доме было продано дважды разным людям. Застройщик признал вину, но вариант решения проблемы одного из владельцев не устраивает. ”МК-Эстония” узнавала, как можно выйти из такого положения, а также какие новые правила парковки Таллинн уже ввел для новостроек и как город может помочь в решении проблемы нехватки парковочных мест.

”Мы купили последнюю четырехкомнатную квартиру в новом доме. За этой квартирой по проекту было закреплено два парковочных места в гараже. Но при покупке нас информировали, что осталось только одно место в гараже, а второе будет на площадке у дома снаружи. Мы согласились с этим вариантом и оформили нотариально заверенную сделку, где были обозначены наши парковочные места”, — рассказывает Сергей (имя изменено. — Прим. ред.).

О том, что у одного из парковочных мест есть другой владелец, Сергей узнал спустя несколько месяцев.

”Из Финляндии вернулся второй хозяин нашей стоянки на улице и потребовал освободить его парковку. Мы нашли друг друга в общей группе нашего квартирного товарищества на Фейсбуке”, — объясняет мужчина.

По его словам, второй владелец, жилец этого же дома, предоставил ему доказательства собственности. То же самое в ответ сделал и Сергей.
”Тогда мы поняли, что нам продано одно и то же место на паркинге. Но моя сделка была второй, и я предполагаю, что мои шансы отвоевать парковку ничтожны. Я связался с представителем застройщика, который оформлял сделку. Он покаялся, что это его вина, и обещал попробовать найти выход. Пока мне предложили найти место в аренду, которое застройщик мне оплатит, так как никто в доме свою парковку продавать не хочет. По аренде я нашел два варианта, но это ведь не может быть решением вопроса”, — считает Сергей.

Он планирует обратиться к юристу, чтобы выяснить, какие у него есть варианты решения проблемы.

”Просто компенсация в виде стоимости парковки меня не устраивает, так как я за эти деньги гараж не куплю. А если брать место в аренду, то эти деньги закончатся через три года, и я останусь и без денег, и без парковочного места”, — резюмирует Сергей.

Юрист из правового бюро Progressor Даниил Липатов считает, что самым адекватным вариантом решения проблемы в данном случае будет признать сделку со вторым владельцем недействительной и вернуть ему деньги.
Присяжный адвокат Евгений Твердохлебов отмечает, что договор относительно одной и той же вещи законом не исключается и вполне допустим, если, конечно, это не является схемой обмана.

”Если в этом случае продавец признает свое нарушение, то прежде всего нужно дать ему возможность его исправить, подыскав другое парковочное место. Если это не удалось, то покупатель имеет право после отказа от договора купить такое же место, даже если это несколько дороже (например, перекупить у соседа) и потребовать с нарушителя договора возмещения разницы в цене”, — говорит адвокат, добавляя, что более точный ответ можно дать после ознакомления с документами и данными регистра.

Сергей же позднее сообщил, что уже обратился к юристу, который разбирается в нюансах дела. Как выяснилось, парковочное место не записано в регистре на имя мужчины.

Новые времена — новые правила

Проблема парковочных мест актуальна по всей территории столицы. Город пытается по возможности решить этот вопрос. Но не везде есть доступные варианты решения. Сложнее всего ситуация в спальных районах с советскими постройками. Как отмечает вице-мэр Таллинна Андрей Новиков, во времена планирования этих районов стандарты, в том числе в отношении возможностей парковки, сильно отличались.

В сентябре этого года столичные власти обязали застройщиков следовать требованию, чтобы в новых жилых домах в спальных районах на каждую квартиру приходилось не менее 1,3 парковочного места. Это значит, что, например, на 100 квартир в доме должно быть обустроено не менее 130 парковочных мест. Это могут быть и места на уличной парковке на территории дома, места на подземной парковке дома или другие варианты на усмотрение застройщика.

Нормы везде разные

Но норматив 1,3 места действует не во всем городе. Например, для центра города этот стандарт слишком большой.

”Если мы будем применять нормативы 1,3–1,6 в центре города, мы утопим все в автомобилях. На протяжении многих лет нашей задачей было убрать из центра города транзитный транспорт и уменьшить в целом количество автомобилей. Поэтому задача новых нормативов для новостроек заключается в том, чтобы проблема парковки жильцов решалась бы на территории их дома, а не на городских дорогах”, — объясняет вице-мэр Новиков.

Он также добавляет, что на территории новых жилых домов должны быть предусмотрены и парковочные места для гостей. В отношении новостроек город не должен давать свою территорию для парковки частных автомобилей. То есть философия новых нормативов в том, чтобы проблема парковки решалась на территории проживания владельца автомобиля.

”Прежние нормативы устарели. В центре города они были слишком большими. Если погулять сегодня по Каламая или другим микрорайонам центра, то видно, что туда уже не влезет больше машин, чем есть. В то же время в центре города сосредоточены все потоки движения. Поэтому политика парковки в центре отличается от других районов. Прежде всего мы убираем парковочные места с улиц”, — говорит Андрей Новиков.

Он объясняет, что власти Таллинна хотят отойти от привилегированного использования общественного пространства улиц под парковочные места.
”По сути, такое использование — это удовлетворение личного удобства конкретных автомобилистов. Но это пространство могло бы использоваться всеми жителями города, например, если сделать тротуар или зеленую зону”, — считает Андрей Новиков.

Требований будет еще больше

В дальнейшем город будет требовать, чтобы автомобили находились не просто вокруг жилого дома, а были убраны под землю или в объем здания.

”Это, конечно, изменит ситуацию. Строить подземную парковку дороже, чем просто уложить на улице асфальт”, — соглашается Новиков.
Но кроме этого, город будет требовать в будущем и наличия гостевых мест для краткосрочной парковки около новых жилых домов. Например, чтобы элементарно могли припарковываться автомобили доставочных сервисов, такси и т. д. Эта проблема уже сейчас существует не только в Таллинне, но и в других столицах. Вице-мэр приводит в пример Лондон и Сингапур, где ввели полный запрет на парковку на улицах.

”По сути, это правильная политика. Но они пришли к тому, что многие стали пользоваться услугами такси. А так как возможность парковки была убрана, на улицах стало не остановиться. Если вы в Лондоне попробуете вызвать Uber такси, вам покажут, что надо еще зайти куда-то за угол, где такси сможет остановиться. Из-за этого во многих городах сейчас заново перекапывают улицы, чтобы сделать возможность короткой остановки”, — рассказывает вице-мэр.

Чтобы избежать такой же проблемы в Таллинне, город постепенно убирает парковочные места с улиц в объем самих зданий.

”Например, на Пярну мнт. рядом с пересечением бульвара Каарли раньше была парковка вдоль улицы. Затем был построен парковочный дом, улицу освободили, сделали отдельную полосу для велосипедистов”, — приводит пример Новиков.

Подобная политика будет продолжена и дальше для того, чтобы центр города имел хорошую пропускную способность.
В качестве другого примера вице-мэр приводит Пирита теэ, где сейчас строится отдельная полоса для общественного транспорта за счет парковочных мест.

Места больше нет

”Сегодня в Таллинне такая ситуация, что автомобилей в городе слишком много. В отдельных местах, конечно, не все критично, но в целом мы уже дошли до пика насыщения. А реальность такова, что автомобилей будет только больше. Мы с этим ничего сделать не можем. Единственный выход, чтоб мы все не стояли завтра в пробке, это пересаживаться на альтернативный вид транспорта”, — считает вице-мэр.

Альтернативой он называет, в частности, общественный транспорт, в который город активно вкладывает средства.

”Мы делаем инвестиции в транспорт, равные всему бюджету города Тарту”, — говорит Новиков.

Вариантов для старых домов немного

Новые парковочные нормативы для жилых домов касаются только новых построек. Очевидно, что решить проблему в районах со старыми постройками значительно сложнее. В этом случае город не может предложить ничего нового, кроме уже действующего проекта ”Дворы в порядок”.

”Многие квартирные товарищества ходатайствуют о выделении денег в рамках этого проекта именно для того, чтобы организовать парковку около дома”, — отмечает Новиков.

Самая большая проблема с парковочными местам, по словам Новикова, в Мустамяэ. Там, к слову, на городской земле построен парковочный дом Mauruse maja примерно на 500 мест, который, однако, не пользуется особым спросом.

”В советское время норматив парковки был слишком маленьким. Коэффициент тогда был 0,5 места или что-то подобное. В таких местах исторически сложилась такая ситуация, и у нас теперь мало возможностей для решения этой проблемы. Прежде всего, вариант решения — проект ”Дворы в порядок” и возможность пользоваться парковочными домами. Других возможностей там особо нет. Мы не можем раздвинуть дома, чтобы расширить улицы”, — констатирует вице-мэр.

Найти место — проблема автовладельца

Где частное лицо будет парковать свой автомобиль, по мнению вице-мэра, не должно быть первичной заботой города. Приобретая машину, владелец должен задуматься не только о страховке, тратах на бензин и т. п. , но и о том, где он будет оставлять свое авто.

”Не должно быть моей или вашей заботой, где тетя Глаша, переехавшая в новостройку, паркует свой автомобиль. Город должен заботиться о том, чтобы проблема не разрасталась. Для этого и существуют парковочные нормативы. В дальнейшем мы также не будем давать разрешения на парковку на улице тем, кто купил жилье и парковочное место в новостройке”, — объясняет Новиков.

Он добавляет, что в Таллинне сейчас примерно 245 000 парковочных мест, включая как частные места, так и места на городской земле.
”По данным же Департамента шоссейных дорог в Таллинне 210 000 автомобилей. То есть, теоретически, на каждый автомобиль есть место. Но в принципе мест должно быть в два раза больше из расчета, что один автомобиль нуждается минимум в двух местах, если следовать логике дом — работа”, — объясняет вице-мэр.

Он также замечает, что в Таллинне сейчас 6200 платных парковочных мест. К ним в летней сезон добавляются еще 200 мест платной парковки в Пирита, которые в остальное время — бесплатные.

Застройщики хитрят

Стоит отметить, что застройщики, проектирующие и возводящие новые жилые дома, не во всем согласны с требованиями города, поскольку строить подземные гаражи — это дорогое удовольствие. В результате вырастут цены на квартиры. Однако вице-мэр считает, что застройщики в общем ”дурят людей”.

”Они не обязаны продавать парковочное место отдельно. Так и туалет, и дверь входную могут отдельно продавать. Когда застройщик считает цену постройки, он исходит из того, сколько будет стоить все вместе. А как он это продает, это чисто его стратегия продаж. Если один застройщик продает цену квадратного метра, куда включена парковка, а другой продает квадратные метры, а парковку отдельно, то цена за квадратные метры второго выглядит привлекательнее. При этом цена за парковку просто выдуманная”, — считает вице-мэр.

Всему свое место

Председатель правления Союза фирм недвижимости Эстонии (СФНЭ) Ингвар Аллеканд считает, что в целом новая ситуация с нормативами не сильно отличается от прежних требований. Теперь в них есть больше четкости. Однако совершенно новый подход теперь к тому, где должны находиться парковочные места.

”Большая часть из них теперь должна быть в самом здании. Это серьезно влияет как на организацию городского пространства, так и на траты застройщиков, и в итоге на кошельки покупателей”, — говорит Аллеканд.
Он объясняет, что если раньше покупатели платили за асфальт, то теперь придется платить за здание, в котором автомобили будут находиться.

”И, конечно, дальнейшие траты на обслуживание этого здания будут выше, чем при внешней парковке. То есть в любом случае новые нормативы делают дороже строительство как жилых, так и бизнес-зданий. А оплачивать это будут потребители”, — заключает Ингвар Аллеканд.
Он считает, что городским властям не стоит столь детально предписывать, что и как делать, поскольку тогда развитие недвижимости будет однобоким.

По словам Аллеканда, в новых проектах обычно парковочных мест больше, чем квартир. Не всегда покупателям квартиры вообще нужно место для парковки. Назвать конкретную цену одного парковочного места Аллеканд не смог, поскольку все зависит от сложности проекта дома.
”Неважно, оценивается ли парковочное место отдельно или вместе с квартирой. В любом случае постройка этих мест в корпусе здания повысит цены для покупателей”, — говорит Аллеканд.

По его мнению, нужно искать баланс в решениях. Например, в сердце города, где очень узкие пространства, есть смысл инвестировать в подземные парковки. А на окраинах и в спальных районах необоснованно тратить средства на строительство парковок в корпусах зданий.

В целом председатель правления СФНЭ считает, что для определенных районов новые нормативы пойдут на пользу. Для других же станут проблемой из-за высоких затрат. А лучшим решением проблемы недостатка парковочных мест Аллеканд считает общественный транспорт и усиленную экономику совместного потребления.