Арина рассказывает, что началась эта история 10 лет назад, когда оказавшийся без работы отец чуть не остался без крыши над головой.

”Я тогда работала и неплохо зарабатывала, — рассказывает Арина. — Письма от судебных исполнителей приходили пачками, а он их даже не открывал. Я все оплатила, а он переписал на меня квартиру. Мне надо было покупать свое жилье, и эта квартира пошла тоже в залог и стала как бы первым взносом”.

Подарок, которому не рады

”Однако отец решил, что он после сделки может ни за электричество, ни за коммунальные расходы не платить, — вздыхает женщина. — Периодически затапливал соседей. Мне постоянно поступали жалобы на него со стороны правления КТ и соседей. В итоге даже встал ребром вопрос о принудительном отчуждении имущества”.

Некоторое время назад отец переоформил на Арину свою пенсию, чтобы она платила за коммуналку.

”Это было сделано под угрозой выселения, — говорит она. — Из этой пенсии 100 идет за коммуналку, 70 на электричество, остальное, как он сказал, внуку. Ну внуку и внуку, я не против. Сейчас же он грозится эту пенсию забрать, и я должна буду, получается, сама платить за все?”

В итоге, говорит женщина, сейчас ее отец, который работает дальнобойщиком, уехал за границу, а она не знает, что ей делать с квартирой.

”Сдать не могу — нужен капитальный ремонт, — говорит она. — Да и отец может в любой момент вернуться и потребовать предоставить ему квартиру в пользование. Продать тоже не могу — нужно его согласие. Платить за нее надо, а я сейчас с маленьким ребенком и без работы. И что мне делать?”

Ее отец Вячеслав заверяет же, что на самом деле дочь его просто выселила на улицу и забрала ключи.

”Я на нее переоформил пенсию, чтобы она платила за квартиру, — говорит он. — Пенсия небольшая, 300 евро. До этого я просто отдавал ей деньги, чтобы она платила. Я по интернету просто не умею платить. Но ей все мало. И когда я был в рейсе, она выкинула все мои вещи, мебель, одежду, посуду на улицу и обратно в квартиру меня уже не пустила. Да, долги у меня давно были, но не очень много. Она их погасила, но то, что она выкинула на улицу все мое имущество, это перекрывает. И затопления были, но это проблема с сантехникой, она просто старая. Я сейчас планирую отозвать дарственную, и юристы этим уже занимаются. И переоформить пенсию обратно на себя. Мотив ее действий прост: у нее ребенок, им стало в их 1-комнатной квартире тесно, поэтому они решили отжать у меня еще и мое жилье”.

Живете — платите

Что же нужно знать о договорах дарственной, чтобы не оказаться в плачевной ситуации? Нотариус Алла Шевчук отмечает, что относится с настороженностью к желаниям клиентов подарить свою единственную квартиру еще при жизни.

”Я всегда объясняю возможность оформить завещание и остаться собственником, что гарантирует право распоряжения своим жильем и возможность изменения завещания, — говорит она. — Но несмотря на то, что договор дарения своего единственного жилья связан прежде всего с рисками для дарителя, такие договоры заключаются довольно часто и могут привести к неприятностям для получателя подарка”.

Если даритель уверен в своем желании безвозмездно подарить квартиру, которая является и его местом проживания, то необходимо в договоре дарения договориться о пожизненном праве личного использования квартиры дарителем. Это заносится в Крепостную книгу и остается в силе даже в случае, если собственник квартиры меняется (т. е. квартиру продают, передаривают, наследуют).

”Поскольку у отца не было другого жилья, то нотариус обязан был объяснить дарителю риски после передачи права собственности дочери и предложить (нотариус не может настаивать) возможность установить в пользу дарителя право проживания. Вероятно, что стороны с этим полностью согласились, иначе сделку нельзя было бы на таких условиях оформить, — говорит Алла Шевчук. — Если в договоре дарения указано, что право личного пользования бесплатное, то это означает, что даритель не должен за то, что он проживает в квартире, платить ренту собственнику квартиры. Это вовсе не значит, что даритель, проживающий в квартире, не должен нести расходы, связанные с ее использованием”.

Во избежание недопониманий и дальнейших споров можно в договоре дарения указать, кто несет расходы, связанные с использованием квартиры, но если это не указано, то предполагается, что расходы несет тот, кто там проживает. В отношении КТ ответственным является собственник, если проживающий в квартире не оплачивает счета КТ, то КТ может требовать оплаты от собственника квартиры.

”Для прекращения права проживания в квартире необходимо соглашение сторон и погашение записи в Крепостной книге, — добавляет нотариус. — Пожизненное право проживания прекращается также со смертью пользователя. Если же пользователь не согласен с прекращением договора пожизненного проживания в квартире по согласованию сторон, то собственнику квартиры остается лишь обращение в суд. И в моей практике уже были случаи, когда даритель отступал от договора дарения в связи с тем, что одариваемый проявлял к дарителю жестокую неблагодарность”.

Важные детали

Как же быть, если вам подарили квартиру, но продолжают там жить и ни за что не платить? Евгений Твердохлебов из Advokaadibüroo Vindex подчеркивает, что в подобных ситуациях многое зависит от того, что именно указано в договоре дарения.

”Если там написано, что даритель имеет право постоянного проживания и не должен ни за что платить — значит, у него есть такое право, — говорит присяжный адвокат. — Если же там указано, что даритель должен оплачивать коммунальные расходы, а он их не оплачивает, то получатель дара может подать в суд и востребовать ущерб”.

По его словам, вообще договор дарения подразумевает, что тот, кто получает что-то в дар, не должен нести еще какие-то обязательства. И дополнительные обязанности возникают только если стороны об этом договорились или если это вытекает из здравого смысла, принципа добросовестности обычаев, поведения сторон.

”Если договор дарения невыгоден для одариваемого, то он не должен его заключать. Если же получатель дара перестанет выполнять обязанности, о которых при заключении договора он не знал, но которые выяснились позже, то он должен быть готов, что даритель может применить средства правовой защиты: требовать исполнения обязанности, возмещения ущерба, а также отказаться от договора”, — подчеркивает Твердохлебов.

Получатель договора, если заключил договор по ошибке, может его аннулировать. Это можно сделать в течение 3 лет после сделки и не позже 6 месяцев после того, как узнал о своем заблуждении.

”Если в договор дарения было вписано право дарителя проживать пожизненно в даримой квартире, то пока стороны договора не договорились об отмене пожизненного проживания в квартире, это условие действует”, — подчеркивает присяжный адвокат.

Получатель дара может продать квартиру, и обязанность предоставить возможность проживания в этой квартире переходит тогда к каждому последующему собственнику. Но тут может быть каскад исключений, поэтому для поиска решения в конкретной ситуации нужно обращаться к специалисту.

”Если даритель уехал за границу и не говорит, когда он вернется, то получатель дара, пока квартира свободна, может ею распоряжаться, как хочет, например, сдать внаем. Однако сразу же, как даритель вернется и потребует допуска в квартиру, получатель дара должен будет это обеспечить. Это надо учесть, сдавая квартиру внаем, договорившись с нанимателем, в каких случаях договор найма можно прервать досрочно”, — отмечает Твердохлебов.

Кстати, все актуальные новости от RusDelfi теперь и в Telegram: подписывайтесь и будьте в курсе событий страны и мира.