Чтобы построить что-то в городе, мало нанять бригаду строителей и завезти стройматериалы. С идеи о постройке до самого воплощения проходит несколько лет, причем большинство из них приходится на всевозможные планирования, согласования и другую бумажную работу. Поэтому о том, что в вашем районе построят магазин или новую школу, можно узнать загодя.

Ознакомьтесь перед покупкой

”Если мы посмотрим на структуру собственности земли в Таллинне, то увидим, что городу практически никакой земли не принадлежит. К городу относятся дороги, озеро Юлемисте, детские сады и школы. Государству за редким исключением у нас тоже ничего не принадлежит. Большая часть земель — частная, и вопрос только в том, когда в том или ином месте будет что-то построено, отремонтировано или снесено для того, чтобы построить что-то другое”, — говорит вице-мэр Таллинна Андрей Новиков, в чью сферу ответственности входят в том числе вопросы планирования и строительства.

Если вы собираетесь приобрести недвижимость, то вице-мэр советует всегда смотреть, что уже есть вокруг и что планируется построить.

”Важно, что сейчас окружает ваш дом. Если за окном в центре города какое-то большое поле, то, скорее всего, рано или поздно оно будет чем-то застроено”, — констатирует Новиков.

Он приводит пример: на берегу моря застройка и продажа квартир обычно происходит таким образом, чтобы всегда можно было продать вид на море, то есть изначально продают дальние дома, а потом застраивают и площадь перед ними. С одной стороны, это обман. Но всегда можно заранее узнать, каков план застройки, какая будет этажность, каким будет месторасположение домов. Эта информация абсолютно открытая.

Процесс планирования, по словам Новикова, занимает в среднем три-четыре года. Каждое место очень специфично: где-то никто не будет возражать, если на пустыре будет построен дом, а к нему проведена дорога, в другом же месте может быть куча протестов.

”Из-за протестов на год отодвинулось строительство дороги на Рейди теэ, которая должна связать набережную Пирита и Таллиннский порт. В Пирита протестовали против строительства магазина Maxima, а в некоторых местах, наоборот, местные жители просят построить супермаркет, — приводит примеры Новиков. — Планирование — это открытый процесс. Мы все вместе должны договориться о том, каким мы видим город и тот или иной район. Результат утверждения планировки — это своего рода общественный договор. Законодательно прописано несколько этапов: начало детальной планировки, ее обсуждение, принятие, снова обсуждение. Параллельно за этим следит Министерство финансов, чтобы у каждого был шанс высказать свое мнение, а результат в итоге устраивал всех”.

Деньги за воздух

Информация о том, что начинается планировка района, открытая. А если планировка такого масштаба, что требуется оценка окружающей среды, то решение о ней вообще принимается на уровне городского собрания.

Существует такое понятие, как общая планировка, например, центра города. Там прописано, что на данном участке могут быть построены только четырехэтажные здания. И если кто-то на этом месте захочет построить пятиэтажный дом, это идет вразрез с общей планировкой, и такое утвердить гораздо сложнее.

Есть, например, тематическая планировка того, где в Таллинне могут располагаться высотные здания, это более 14 этажей. Для ее составления, объясняет вице-мэр, брались приблизительные места, где высотные здания могли бы стоять, не влияя на просматриваемость силуэта Старого города и не мешая авиадвижению. Такие кварталы у нас на Маакри, на Тартуском шоссе до виадука, в Хааберсти в Рокка-аль-маре. В других местах высотные здания уже не построить, иначе должны быть внесены изменения в эту тематическую планировку через горсобрание. Это очень сложный и долгий процесс.
”Кстати, мало кто знает, но воздух у нас тоже в цене. Например, есть зона, где можно строить высотные здания. Как правило, на квартал дается определенная плотность застройки. Это означает, что в среднем этот квартал можно застроить, допустим, ста этажами. Кто-то собирается построить высотку, а у кого-то сталинский дом, который не планируют сносить. Но на его грунте действует точно такая же плотность застройки. Тогда этот собственник может продать свою плотность, то есть фактически воздух, соседу, который, в свою очередь, может увеличить свою этажность. Это реальность, таким образом у нас воздух продают и покупают в квартале Маакри”, — рассказывает вице-мэр.

А вот предполагаемые детские сады и школы не отмечены на карте заранее. В Эстонии нет нормативов, которые предписывали бы строить школу или детсад в пешей доступности на тот или иной район. Но эти учреждения нужны в любом случае, поэтому возникает главный вопрос — кто должен их планировать и строить? Город вдогонку за множащимися новостройками? Или застройщик, как часть проекта по освоению территории?

”Ответственность за наличие школ и детсадов лежит как на городе, так и на застройщике. Город может даже не принять детальную планировку, если она принесет ему обязанности, на которые город не рассчитывал, — объясняет Андрей Новиков. — У города есть определенный план по строительству детских садов и школ. Например, на месте старого порта, где будет проложена Рейди теэ, в дальнейшем планируется строительство и бизнес-площадей, и жилья. В общей сложности там будет порядка 3000 квартир, то есть будут проживать около 5000 человек. По советским нормам детский садик требовался при населении 2000 человек. У нас сейчас таких норм нет, но все мы понимаем, что необходимость все равно существует”.
Если детальная планировка началась, Департамент городского планирования обязан проинформировать заранее жителей близлежащих домов. Им отправляются письма о том, что по соседству начата детальная планировка, и с ней можно ознакомиться там-то. На выражение несогласия на каждом этапе планирования есть определенные сроки, которые проистекают из закона.

Если человек против строительства, он должен обратиться с заявлением в Департамент городского планирования, его рассмотрят и дадут ответ. То есть работает это так: не застройщик должен получить разрешения всех живущих в округе людей, а город должен предупредить всех о начале детального планирования, и несогласные имеют право высказаться.

Фирмы в принципе могут заранее получить согласие от жителей близлежащих домов, чтобы потом не столкнуться с протестами. Если прийти в департамент с согласиями от всех соседей, делопроизводство будет идти быстрее. Поскольку планирование — это дело долгое, надо понимать, что все заинтересованы, чтобы земля не простаивала зря.

Жители против

С похожей проблемой в редакцию обратилась Алена, которая выступает против строительства, развернувшегося у нее под домом.

”Мы, жители домов Лийкури, 20 и 16, просто возмущены таким подходом и наглостью строительной фирмы Bonava. Между нашими домами росли красивые и большие деревья. Но эта фирма решила на этом месте проложить дорогу. Мы собрали подписи в горуправу против строительства дороги, но Bonava все равно стала спиливать деревья и уничтожать нашу зеленую зону. И главное делали это, пока все были на работе, даже не спросив мнение людей. Сейчас все жители негодуют. Многие деревья были посажены еще в 90-х годах, за ними все ухаживали, любили. Но эта Bonava решила сделать все без какого-либо разрешения. Я так понимаю, чтобы вырубить дерево, нужно разрешение, что оно больное или представляет опасность. Но здесь все деревья были абсолютно здоровые”, — жалуется Алена.

На деле, конечно же, в ходе любого планирования нужно получить разрешение на проведение всех работ. И крупные застройщики все эти разрешения, естественно, имеют.

”Департамент городского планирования выдал пятого марта 2018 года разрешение на строительство № 1812271/03992 по адресу Лийкури, 18а‑ 19б, для постройки двух жилых зданий, — комментирует жалобу заместитель руководителя отдела городского хозяйства управы Ласнамяэ Диана Бухман. — Получивший разрешение на строительство проект опирается на распоряжение № 1443-k управы города Таллинна от 22 августа 2007 года, утвержденное на принятой детальной планировке по адресу Лийкури, 8с, и на проведенное по адресу Лийкури, 18а и 18б, Департаментом городского планирования открытое делопроизводство условий проектирования”.

Как поясняет Диана Бухман, открытое делопроизводство условий проектирования, исходя из закона о планировании, было нужно, так как территория застройки увеличилась на площадь под балконами и отличалась от принятой до этого.

”Вышеупомянутая детальная планировка и решение городской управы от 21 октября 2010 года за номером 238 о принятом общем планировании жилых зон в Ласнамяэ предусматривают продление открытого отрезка улицы для недвижимости по адресу Лийкури, 18а и 18б. Отрезок улицы находится в муниципальной собственности и под управлением Таллиннского коммунального департамента”, — говорит Бухман.

Исходя из предъявленных владельцами технологических сетей условий, на этом отрезке дороги, по словам представителя управы Ласнамяэ, будут проложены канализация, водопровод, теплотрасса для снабжения новых жилых построек. В связи с постройкой трасс, а также требованием Таллиннского коммунального департамента, застройщик расширит отрезок улицы, создаст современное дорожное покрытие и новое освещение.

Диана Бухман добавляет, что территория, на которой, согласно детальной планировке, будет идти стройка и создаваться новое благоустройство, с 2004 года находится в частной собственности. Разрешение на вырубку деревьев № 29792 дал Департамент окружающей среды города Таллинна.

”Действующие законы и планы построек жителям того района были разъяснены и представлены несколькими департаментами. Все проводимые процедуры опираются на действующий Закон о планировке, а также на Строительный кодекс”, — резюмирует Бухман.

Не согласен, а придется

Вообще же несогласий с детальной планировкой города поступает много, примерно 15–20 штук в неделю, каждый день приходят новые обращения. Если человек не согласен с ответом Департамента городского планирования, он может подать в мэрию просьбу пересмотреть это решение или даже обратиться в суд. В суд обращаются примерно 10 человек в год, но решение в 90% случаев выносится в пользу департамента.

”Зависит от причины, по которой человек не согласен с тем, что рядом с ним будет что-то построено. Просто не нравится — это не аргумент. А вот если будущий объект будет загораживать, к примеру, свет настолько, что освещение в комнате не будет соответствовать нормам, то такой аргумент может повлиять на то, что данная детальная планировка никогда не будет принята, — объясняет вице-мэр Таллинна Андрей Новиков. — И это может быть из-за одного-единственного человека. Но каждый случай рассматривается отдельно”.

Срок подачи протеста в случае обычной детальной планировки — минимум 14 дней, при меняющем общую планировку планировании — 30 дней с момента его начала. За две недели до этого в газетах, как в районных, так и в государственных, и других открытых источниках публикуется информация о том, что планирование будет начато.

Порой бывает так, что грядущее строительство очень мешает одному или нескольким несогласным. Это соседство даже может быть объективно неудобным, но стратегически необходимым для города или страны. Так бывает с прокладыванием путей сообщения, например.

”Если мы говорим о шуме, в ходе планировки это можно принять во внимание и построить шумовую стенку. Если трасса должна проходить по чьей-то частной земле, законом предусмотрена возможность принудительного отчуждения. То есть на рыночных условиях государство или город выкупает у частника эту землю и строит необходимый объект. Такие возможности законом предусмотрены, даже если человек против строительства, но оно нужно для общества, — отмечает вице-мэр Новиков. — Другое дело, что в отношении частного строительства такого предусмотренного законом порядка нет. Застройщик должен сам договариваться с несогласными соседями, искать компромисс, идти в суд или предлагать денежную компенсацию”.