В августе Airbnb исполнилось 10 лет — к этому моменту капитализация компании составила 30 млрд долларов.

Сервис постоянно пытаются ограничить местные власти — от Токио до Берлина и Сан-Франциско.

Ограничения обычно касаются:

  • количества ночей в год, на которые может быть арендовано жилье;
  • аренды домов полностью;
  • лицензий на сдачу;
  • налогообложения;
  • того, как должны соблюдаться правила сервиса.

И хотя Airbnb открывает новые места большему числу туристов, порой им недовольны местные жители. Кроме того, многие опасаются, что владельцы недвижимости большей частью перейдут с долгосрочной аренды на краткосрочную, что гораздо более прибыльно.

Например, по результатам одного исследования выяснилось, что сдающие жилье на Airbnb в районе Нижний Ист-Сайд на Манхэттене в Нью-Йорке зарабатывают в два-три раза больше тех, кто сдает в долгосрочную аренду там же.

Именно в Нью-Йорке готовится законопроект, согласно которому хозяева будут обязаны предоставлять информацию о себе. Как считают городские чиновники, это поможет бороться с нелегальным жильем, а также будет препятствовать повышению цен на долгосрочную аренду для жителей города.

Ограничения по краткосрочной аренде в мире

  • Амстердам: аренда целого дома ограничена 60 днями в году, которые нужно делить;
  • Барселона: на краткосрочную аренду выдаются лицензии, новые сейчас не выдаются;
  • Берлин: владельцы недвижимости должны получать разрешение для сдачи половины или более своего основного жилья;
  • Лондон: весь дом полностью можно сдавать на короткий срок лишь 90 дней в году;
  • Пальма: мэр города заявил о запрете краткосрочной аренды квартир;
  • Нью-Йорк: незаконно сдавать квартиры на 30 дней подряд, если хозяин не находится в доме;
  • Париж: можно сдавать жилье в краткосрочную аренду 120 дней в году;
  • Сан-Франциско: хозяева должны получить бизнес-регистрацию и сертификат о краткосрочной аренде, сдавать можно на 90 дней в году;
  • Сингапур: минимальный срок аренды ограничен шестью месяцами;
  • Токио: сдача частного жилья в аренду ограничена 180 днями в году и стала возможна только в 2017-м.

Источники: Airbnb, городской совет Амстердама, власти Балеарских островов, агентство Рейтер, New York Times.

Доступность жилья и чувство общности

Хотя общий процент сдаваемого на Airbnb жилья в городе, возможно, мал, он может повышаться и стать значительнее в определенных районах, например, в исторческом центре Барселоны.

Исследование 2015 года пришло к выводу, что 9,6% жилья в городе сдается на Airbnb — а в Готическом квартале такого жилья уже 16,8%.

Барселона перестала выпускать новые лицензии на краткосрочную аренду, без которой это становится незаконным. Городской совет заявляет, что незаконная сдача жилья "создает спекуляции и незаконную экономику, не принося ничего позитивного местным жителям и вызывая лишь неприятности и жалобы".

Исследования, проведенные в Бостоне, Лос-Анджелесе и по всей Америке, выявили связь между концентрацией сдаваемого на Airbnb жилья и ценами на долгосрочную аренду.

В Лос-Анджелесе, например, в 2014 году почти половина жилья на Airbnb была сконцентрирована в семи районах, и там цены на аренду росли на треть быстрее, чем в среднем по городу. Более широкое исследование по США выявило, что 10-процентное подорожание жилья на Airbnb привело к удорожанию на 0,42% цен на аренду и на 0,76% — цен на жилье.

Конечно, на рынок жилья влияет множество факторов. И автор исследования о Лос-Анджелесе предполагает, что рост Airbnb может быть и результатом более глубоких проблем с доступностью жилья.

При этом отмечается, что прибыль компании от незаконной сдачи может привести "к повышению цен, уменьшению предложения на рынке и обострению сегрегации".

Кроме вопросов доступа, некоторые беспокоятся, что быстрое распространение краткосрочных предложений может повлиять на атмосферу районов.

Ведомство по охране культурного наследия Эдинбурга обеспокоено тем, что "характер Старого города особенно меняет" краткосрочная аренда, хоть и признает, что она развивает туризм и помогает бизнесу.

Другое исследование было основано на опросах жителей гавайского острова Оаху об отношении к краткосрочной аренде. Они отмечали как позитивные, так и негативные эффекты — последних было гораздо больше.

Больше всего они беспокоились о нарушении чувства общности — на это указывали более чем вдвое чаще, чем на проблемы доступности и ценности жилья.

"Это меняет ощущения от района, будто появляется вращающаяся дверь с незнакомцами", — сказал один из жителей.

Многих также беспокоит проблема "избыточного туризма". В Барселону и Венецию, например, каждый год приезжает более 30 миллионов человек, что вызывает постоянные споры о последствиях наплыва туристов.

Многие местные жители также жалуются на поведение краткосрочных арендаторов, которые устраивают шумные вечеринки и загромождают парковки.

Airbnb и другие сервисы по краткосрочной аренде жилья могут предложить позитивный опыт как гостям, так и хозяевам.

Гости надеются сэкономить на отеле и при этом получить более аутентичное жилье в менее туристических районах. Мое исследование показало, что около 90% гостей Airbnb заявляют, что были "удовлетворены" или "очень удовлетворены" своим проживанием.

Хозяева же получают возможность повстречать людей со всего мира, еще и зарабатывая деньги.

В более широком смысле Airbnb помогает разместить больше туристов и привлечь новых покупателей и бизнес в преимущественно спальные районы.

Сама компания считает, что помогает разнообразить туризм, так как продвигает места, нуждающиеся в посетителях больше всего, уменьшая перенаселенность в туристических районах.

Airbnb заявляет, что заработанные на сдаче жилья деньги оборачиваются социальными и экономическими преимуществами для семей, местных сообществ и властей.

"Так как индустрия туризма и путешествий растет быстрее, чем большая часть экономики, критически важно, чтобы жители и сообщества получали выгоду от того, что люди едут в их город", — говорит представитель компании.

Он добавляет, что компания работает с властями по всему миру над прозрачными правилами, гарантирующими, что хозяева и гости могут быть уверенными в платформе и доверять ей.

Быстрый рост компаний, предлагающих краткосрочную аренду, так же, как и развитие дронов и беспилотных автомобилей — довольно неожиданное явление, которое заставляет власти обдумывать их регулирование.

Airbnb обещает принимать миллиард гостей каждый год к 2028 году. Уровень амбиций компании означает, что споры по поводу регулирования в ближайшем будущем будут только накаляться, и многие начнут пытаться контролировать ее влияние.

Дальше мы можем увидеть более строгие ограничения — так случалось в Японии, а также в Барселоне и Пальме.

Даже те юрисдикции, которые выбирают примирительные подходы, могут запрещать выставлять определенные дома или требовать делиться данными по аренде.

Это может вставить палки в колеса планам компании по росту, но также может помочь формализовать и легитимизировать присутствие Airbnb как постоянного игрока в различных районах по всему миру.

Что происходит в России и на постсоветском пространстве?

Ольга Дьяконова, Русская служба Би-би-си

В России местные власти пока не регулируют сдачу жилья через Airbnb. При этом сервис становится все более популярным среди арендодателей.

Ограничений по дням сдачи нет, хозяин жилья может выбрать, как платить налоги: либо 13% как физическое лицо, либо 6% — как индивидуальный предприниматель. При этом неясно, как контролировать уплату этого налога — ответственность за это берут на себя сами хозяева.

Особенно явной популярность Airbnb была во время чемпионата мира 2018 года, когда жилье сдавали в больших количествах и зачастую по завышенным ценам.

Как заявили в компании, с 14 июня более 277 тыс. гостей арендовали жильё в российских городах через Airbnb, что в четыре раза превышает показатель за такой же период прошлого года.

Больше всего гостей — более 97 тысяч — приняли хозяева в Москве, на втором месте — Санкт-Петербург, принявший 82 тысячи туристов. Как отмечают в Airbnb, 58% хозяев сдавали жилье через этот сервис впервые.

В Казахстане — похожая на российскую система налогообложения на сдачу в краткосрочную аренду. Проще всего сдать квартиру как физическое лицо и платить 10-процентный налог на доход.

В Беларуси в этом году упростились условия сдачи жилья посуточно. Теперь арендодателю не нужно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Он должен лишь платить единый налог на сдачу в краткосрочную аренду; в каждом регионе он разный. В Минске, например, он составляет 62 белорусских рубля в месяц (около 30 долларов) за комнату.

В Грузии собственник, сдающий жилье в аренду, должен заплатить государству 5% от арендной платы. Если он в течение года получает доход свыше 40 тысяч лари (около 16 тысяч долларов), он платит еще и подоходный налог в размере 0,2-0,8% от суммы дохода.

Другие игроки в России

В России существуют и другие сервисы по краткосрочной сдаче в аренду, например, Avito или ЦИАН, а также агентства, помогающие сдать жилье. Однако все они не считают себя конкурентами Airbnb.

"Наш сервис призван решить в буквальном смысле под ключ все проблемы и вопросы, которые встают перед собственником при посуточной сдаче в аренду: рекламирование и заполняемость квартиры, проверка документов арендаторов, оплата, чек-ин и чек-аут, клининг, обеспечение квартиры всем необходимым и коммуникация с гостями", — говорит Данила Савченко, генеральный директор агентства элитной недвижимости EVANS Russia. Он отмечает, что агентство использует для работы и Airbnb, и ЦИАН.

"Популярность Airbnb, его безопасность и опыт чемпионата мира позволили многим собственникам даже дорогих квартир пересмотреть свое отношение к краткосрочной аренде, — говорит он. — Мы ожидаем увеличения сегмента элитного жилья, предлагаемого для посуточной аренды, и как следствие — увеличение спроса на подобные услуги".

Савченко говорит, что преимущество услуг агентства состоит в том, что оно выдает рекомендации по повышению популярности квартиры и предлагает варианты дизайна и ремонта для попадания квартиры в топ Аirbnb.

Представитель Avito в беседе с Русской службой Би-би-си назвал свою компанию лидером российского рынка, отметив отсутствие комиссии для съемщика и минимальную комиссию для арендатора.

"Сейчас на сайте доступно более 100 тысяч квартир и домов в краткосрочную аренду, это наибольший объем предложений среди сервисов онлайн-бронирования в России", — сказали в пресс-службе сервиса.